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聂梅生:房地产市场依然严峻 进一步发展需要改革

2019/3/14 17:43:53  来源:中国新闻网 

尽管房地产市场在大半年的低迷之后在年底开始呈现回暖迹象,但业内人士认为,当前的房地产市场并没有那么乐观。“市场层面依然严峻,”全联房地产商会会长聂梅生说。

在谈到中国当前的房地产形式时,聂梅生用了“严峻”一词。在近日由房讯网主办的中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会上,她发表了“中国房地产的下一步”的主题演讲。她称,用“严峻”这两个字,是经过很多的谨慎思考的。

聂梅生解释道,今年第一季度,房地产在高位盘整,但到了第二季度就逐渐进入了负增长,并且一直持续到现在,房地产的各项指标都在下跌,包括价格、销售面积和销售额以及出让的土地。另一方面,房地产又是在不断分化之中,各个城市、地区以及企业间的差异化正在加大。

数据显示,中国当前的国房景气指数已经接近近年来的最低点。国房经济指数最低点出现在2009年10月份,为94.74%,而今年10月则是94.76%。“国房景气指数”是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数,其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查。

此外,当前房地产出现的负增长也是2008年之后仅有的。当年平均房价降了4%,此后则是一路上扬。但今年前3季度的数据显示,房价均价分别下跌1.5%、1.8%、0.3%。

受宏观经济放缓的影响,房地产企业从银行获得资金也变得愈加困难,企业自筹的资金从去年9月份的3422亿元增长到今年同期的4697亿元。这主要源于银行的开发贷没有增加,而个人住房抵押贷款和定金预售款大量缩减,使得企业自筹资金大幅度上市。这些自筹资金很大部分来源于信托,一些信托的融资成本甚至高达15%以上。

“这个上升和今年一季度个(人)贷(款)不好好放,开发贷基本不放,再加上影子银行的钱非常贵有关系,一季度整个货币政策导致了这块对房地产挤压的太厉害,造成了一季度急跌以后,后来喘不过来气,资金链非常紧张,原因就是企业自筹资金上去了很大一块。”聂梅生解释道。

虽然政府出台了一系列的刺激政策,比如取消限购、调整首套房贷政策等,但这些政策没有对楼市产生立竿见影的效果。根据统计局发布的10月全国房地产开发和销售情况的数据显示,10月份全国住宅销售面积9938万平方米,环比与同比分别下降6.0%与3.4%,住宅销售额5859亿元,环比与同比分别下降5.5%与3.1%,销售均价与9月基本持平。

这种情况延续到11月的前20天,直到央行突然降息。11月21日晚间时候,央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率。易居房地产研究院的数据显示,此次降息后,11月最后一周全国98个重点城市的住宅成交量环比上升14%。

“希望这个政策以后,我们去库存能够好一些,但是速度还不是特别快,还在上升。”聂梅生说,“这是压在我们头上非常麻烦的事,如果去库存问题不能解决,很难喘过气来。”

她表示,房地产要想获得进一步的发展,走的不应该是“创新”,而是“发展”,发展就需要改革。“这个行业太需要改革了,好多制肘都是改革的问题,而不是我们企业能解决的,也不是一个政府部门能解决的问题。”

改革的核心是土地和金融。此前有媒体报道称,政府正在部分城市试点推行房地产金融改革,比如尝试资产证券化和房地产信托投资基金(REITs)。在聂梅生看来,金融改革国家已经迈出了步伐,而土地改革则困难得多。

“2004年是5千多亿元的土地出让收益,去年是4万亿元,什么东西能带动4万亿元的地方财政,和正规财政的比例数已经达到百分之六七十了,如果没有土地出让金,那地方政府怎么办?”聂梅生表达了她的忧虑。

而另一个难题是土地抵押问题。“土地抵押贷款84个城市是7.6万亿元的余额,全国600多个城市有多少啊,把银行绑的死死的。”聂梅生说,“所以房价下降,地价下降,这84个城市的7.6万亿元的余额就麻烦了。”


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